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Sale & leaseback: liquidez e otimização 

A operação de “Sale & leaseback” é uma estratégia financeira que permite a uma empresa vender um imóvel que possui e, simultaneamente, alugá-lo de volta do comprador. Essa modalidade oferece uma série de benefícios tanto para a empresa vendedora quanto para o investidor comprador. 

1. Liberação de Capital de Giro

Um dos principais benefícios é a conversão de ativos fixos em capital líquido. Isso proporciona uma injeção imediata de recursos financeiros que podem ser utilizados para diversas finalidades, como capital de giro, investimentos em expansão, pesquisa e desenvolvimento, ou até mesmo para quitar dívidas existentes. Esse influxo de capital pode ser crucial para empresas que precisam de liquidez rápida para sustentar suas operações ou financiar novos projetos.

2. Otimização do Balanço Patrimonial

Ao vender o imóvel e alugá-lo de volta, a empresa pode melhorar seus indicadores financeiros. A operação permite a redução do endividamento e a otimização do balanço patrimonial, uma vez que o imóvel deixa de ser um ativo fixo e passa a ser uma despesa operacional dedutível. Isso pode melhorar a relação dívida/patrimônio líquido e outros indicadores financeiros importantes, tornando a empresa mais atraente para investidores e credores.

3. Estabilidade operacional

A empresa continua utilizando o imóvel sem interrupções, mantendo a estabilidade de suas operações. Isso é particularmente importante para empresas que dependem de localizações estratégicas ou instalações específicas para suas atividades. A continuidade operacional é garantida por contratos de locação de longo prazo, que oferecem segurança tanto para o locatário quanto para o locador.

4. Benefícios Fiscais

Os pagamentos de aluguel decorrentes da operação de “Sale & leaseback”  são considerados despesas operacionais e, portanto, são dedutíveis do imposto de renda. Isso pode resultar em uma redução significativa na carga tributária da empresa.

5. Flexibilidade e Expansão

A operação oferece flexibilidade para a empresa em termos de expansão ou reforma do imóvel. O locatário pode negociar melhorias ou expansões com o novo proprietário sem a necessidade de investir capital próprio. Isso facilita a adaptação do imóvel às necessidades crescentes da empresa sem comprometer seus recursos financeiros.

6. Alternativa ao financiamento tradicional

A estratégia  pode ser uma alternativa mais vantajosa do que o financiamento bancário tradicional. Enquanto um empréstimo bancário pode cobrir apenas uma parte do valor do imóvel, a operação de “Sale & leaseback”  permite que a empresa resgate 100% do valor do ativo. Além disso, evita os custos e as complicações associadas à obtenção de crédito bancário.

Exemplos no Brasil

Recentemente, o Grupo Mateus concluiu a venda de cinco imóveis para o fundo TRX Real Estate por R$ 234,7 milhões. O contrato de locação foi firmado por 20 anos. Essa operação permitiu ao grupo liberar capital significativo para reinvestir em suas operações, mantendo a posse funcional dos imóveis através do aluguel.

O GPA, dono da bandeira Pão de Açúcar, também realizou uma operação de “Sale & leaseback” , vendendo 11 lojas por R$ 330 milhões. Os contratos de locação têm prazo inicial de 15 anos, exceto três lojas, que serão locadas por 18 anos. Essa transação faz parte do plano de redução da alavancagem financeira da companhia, contribuindo para a redução da dívida líquida e o reforço da estrutura de capital.

A Hapvida, por sua vez, vendeu dez imóveis para a família controladora por R$ 1,25 bilhão, com um CAP Rate de 8,50% ao ano e um prazo de 20 anos, com opção de renovação por mais 20 anos. A operação ajudou a empresa a melhorar sua liquidez e financiar suas expansões, mantendo o controle operacional dos hospitais.

Outro exemplo significativo foi a venda da sede da Globo em São Paulo para o fundo Vinci Offices por R$ 522 milhões. O contrato de locação foi firmado por 15 anos. Essa operação proporcionou à Globo um influxo de capital significativo, mantendo a operação de sua sede através do contrato de aluguel.

Mais recentemente, a Pernambucanas realizou uma operação de “Sale & leaseback”  vendendo 23 lojas para o fundo Patria. Essa transação permitiu à Pernambucanas fortalecer sua posição financeira e continuar expandindo suas operações.

Em resumo, a operação de “Sale & leaseback”  é uma ferramenta poderosa para empresas que buscam melhorar sua liquidez sem perder o uso dos seus ativos imobiliários. Essas transações recentes no Brasil mostram como diferentes empresas têm utilizado essa estratégia para liberar capital e reinvestir em seus negócios, mantendo a funcionalidade de seus imóveis através de contratos de aluguel de longo prazo.

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Higor Rocha

Head de M&A e Estruturação de Projetos da J2L Partners desde 2023

Profissional autodidata, analítico, comunicativo e orientado a resultados, tem sete anos de experiência, tanto em corporações financeiras robustas, quanto em startups inovadoras.

Formado em Engenharia Mecânica pela UFMG e candidato a certificação CFA (level 3), possui um histórico sólido de transações bem-sucedidas em diversos setores, incluindo serviços financeiros, tecnologia, saúde e bens de consumo. 

 

Pedro Lanza

Head Jurídico
da J2L Partners desde 2016

Experiência como advogado tributarista de escritórios de advocacia de renome nacional, como Machado Associados e Sacha Calmon Mizabel Derzi Consultores e Advogados;

Graduado em Direito pela Faculdade de Direito Milton Campos – MG e Pós Graduado em Direito Tributário pela GVLaw – SP;

Possui MBA em finanças pelo IBMEC

João Marcos Aleixo

Analista de M&A e Estruturação de Projetos
da J2L Partners desde 2023

Começou sua trajetória na J2L em janeiro de 2021 como estagiário, onde aprimorou suas habilidades e se familiarizou com os diversos aspectos do M&A. 

Sua paixão pela área e busca constante por conhecimento o levaram a se destacar e, em pouco tempo, se tornar um membro valioso da equipe. 

Nos últimos anos, participou de importantes transações nos setores de logística e saúde. 

Fora da J2L, João se envolveu em projetos acadêmicos que demonstram sua versatilidade e aptidão para negócios. Como membro da Escola de Negócios da UFRJ – Consulting Club, participou da criação e implantação do processo avaliativo para novos membros. 

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CEO e fundador da J2L Partners.

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Foi responsável pela estruturação de projetos como Hidrelétrica de Santo Antônio e Aeroporto de Quito – sendo esse último eleito pela revista Project Finance o Latin American Transport Deal of the Year no ano de 2006

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Líbano Barroso

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fundador da J2L Partners, e CEO da Rodobens

Mais de 30 anos de experiência em posições executivas

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Responsável pela idealização e estruturação da Multiplus e da CCR (incluindo sua Oferta Pública Inicial), e pela fusão LAN/TAM

Graduado em Economia pela UFMG – MG, MBA em finanças pelo IBMEC e Pós-graduado em Direito Empresarial pela FGV.

João Lanza

Membro do Conselho de Administração e fundador da J2L Partners,
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Posições nos últimos 15 anos: Membro do Conselho da BOVESPA, Membro do Conselho da BSM – BM&F BOVESPA (supervisão de mercados) e Presidente da APIMEC-MG

Gestor de investimentos credenciado pela CVM, responsável por administrar carteiras de clubes de investimento na Mundivest.

Graduado em Administração pela FUMEC – MG.